又到岁末年终，最近市场相对平静，有很多人问我，常州年底买房时机是否合适？2020年至今常州市区累计成交38宗宅地，其中万元地达19宗，占比50%，加上起拍价已经在14090元/㎡和10900元/㎡的中央艺术公园北地块和三里地块，到年底常州的万元地数量将扩容至32宗。整体地价也一路走高，2020年常州平均涉宅楼板价达11037元/㎡，同比涨幅30%。
我们已经看到，类似于西太湖、牛塘等城市近郊板块，地价已经在今年全部刷新至万元以上，而高架环线以内的城市核心板块， 楼面地价普遍站稳1.3万元/㎡以上。即便明年的土地市场热度与今年齐平，合理的推测是，今年已出地的板块明年将维持今年的地价，今年未供地的城区板块（比如凤凰新城板块、高铁新城板块等）明年地价将全面补涨。可以这么说，除了偏远乡镇，常州可能将很难有万元以下的地。自2017年常州重启土拍以来，4年间累计成交土地折合住宅建筑面积1590万㎡，同一时期，常州商品住宅成交量高达2059万㎡，相差近500万㎡。
这意味着，卖地4年，常州的广义库存实际下降了500万㎡。500万㎡什么概念？它是常州市区一年的住宅成交量。以今年为例，前11个月累计成交土地折合住宅建筑面积382万㎡，但商品住宅成交量523万㎡，仅仅在今年，常州大库存就下降了141万㎡。毫不夸张地说，常州待上市的房子，不是在变多，而是在变少。再来看在售库存，截至到11月底，常州商品住宅在售存量267万㎡，去化周期5.6个月。这两个数据，不仅纵向比较在常州楼市历史上依然处于相对低位，横向比较放在沪宁线上也是最低的，苏州、无锡、南京等城市去化周期都在9个月以上。
常州作为一个内生需求强劲的城市，在政策环境相对温和的前提下，土地和库存很大程度上决定了常州明年的房价走势。 从地价角度而言，高地价意味着高房价，今年新出让的这些万元地大部分将在明年入市，这是决定明年常州房价格局最主要的因素。比如今年入市的首个万元地楼盘，即华宇新城·天境，众所周知2.95万/㎡的备案均价不过是限价后的结果。明年更多高价地入市，留给了你我充足的价格想象空间。克而瑞数据显示，2020年常州均价2.5万以上的楼盘有16个，均价3万以上的楼盘有5个。随着今年这批高价地陆续入市，到2021年，常州预计还将有14个新楼盘卖到2.5万以上，3万以上的楼盘很有可能超过10个。从库存角度来说，常州依然在去库存，供地的速度远远赶不上卖房的速度。
5.6个月的去化周期，意味着常州新房市场依然是卖方市场，整体供需矛盾依旧，价格依然因供不应求而存在上行压力。这也是常州反复强调扩大供地规模的原因所在。但土地供应的滞后性，决定了短期内供求矛盾其实难以解决。所不同的是，推动常州房价上涨的逻辑，从过去（2016-2017年）的“低库存驱动”为主演变为如今（2018年以后）“高地价驱动”为主，这也是大部分二线以上城市的共同点。显然，常州人过去几年的买房经验并没有失效，2020年底买房依然是这一年中最好的时机。除了明年常州整体房价将不可避免地再上一个台阶以外，还有两点原因：首先，年底市场处于相对平静期，给到了购房者更多房源选择的空间，你有更大概率挑选到更适合的楼层和户型。其次，房企为了年度业绩冲刺，依然会普遍选择在年底最后一个月让利购房者。作为起源于常州本土的品牌开发商，每年年底都会雷打不动推出购房福利回馈市场，这几乎成为了新城的惯例，因此年底12月份可以说是购房的最佳时机。所以今年当然也不例外，年末新城“福栗节”如约而至，推出了多重购房优惠政策。并且新城“福栗节”是全国联动的，而常州新城参加活动的楼盘有且仅有新城汇隽、新城华宇悦隽公馆、华宇新城天境。为什么是这三个楼盘，我猜是因为这三个楼盘恰好涵盖了常州从首置、首改到再改的全系列需求，加上销售表现突出，适合年底再冲一把业绩。新城华宇悦隽公馆位于淹南板块，这是公认的常州富人区板块，也是常州首宗万元地诞生的板块。
而悦隽公馆相较于同板块的新城璞樾春秋、金茂府等高端楼盘，价格优势明显，地段上临武宜路主干道并且更靠近大学城商圈，产品上做了包含空调、地暖、新风三大件在内的品质精装，因此成为很多人买进淹南板块的首选。悦隽公馆自面世以来成交量就排在武进区前列，首开至今一共卖了24个亿。
很多人已经知道，明年板块内的万科城西地块、淹南3号、4号等重量级地块入市，板块地价还将重塑。而新市府板块的华宇新城天境，如今是新城“天空系”产品的代表作，也是新城继“璞樾系”后在常州高端改善市场打造的新一代封面产品线，更是目前新市府板块仅有的主力在售楼盘。
◎华宇新城天境效果图
同样的，天境南侧刚挂的中央艺术公园北地块，起拍价已经14090元/㎡。
新市府板块目前在售项目不多，土地储备也少，这块地要拍多高，明年板块地价会如何，无需赘述。至于孟河板块的新城汇隽，作为今年年初土拍成交的首批地块之一，楼盘本身的市场认可度同样相当不错，是常州今年卖得最好的乡镇盘之一。◎新城汇隽效果图
随着孟河星光城的开业，板块配套成熟度已经和普通乡镇不可同日而语。更重要的是，板块内中南地块的地价已经刷新至6110元/㎡，高出新城汇隽地价近1000元/㎡。对于看好孟河板块的购房者而言，如果错过了新城汇隽，那就只能等待明年中南项目更高的价格。我一直认为，在买房这件事上，从来都是选择大于努力！常州房地产市场有自己的规律，每到年底，市场总会趋于平静。然而第二年春暖花开之时，又会迎来灿烂的春天。常州市场的底色是扎实而稳健的，市场运转的长期逻辑非轻易能够左右。在当下这一时间节点，恰好处于调控之下的政策消化期，叠加年底房企业绩冲刺的优惠让利期，今年最好的买房时机已经到来，不输于往年。本文代表戈文问观点，供参考
引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）
▍懂常州，更懂常州楼市
C R I C · C H A N G Z H O U
☞“左林右理”稳站C位！这个楼盘，让常州人看到了真正的大隐隐于市
☞20年后故地重游！从历史中走来的江南商场，正待重拾青春
☞再说一遍，常州不是你们口中的“三四线城市”！
☞日光盘或将再现常州！首开房源仅180套，却有近千人在惦记这块蛋糕
☞@常州人，楼市淡季，一年一度的小场面而已！
瑞瑞克而瑞常州房产测评分析师
扫码咨询购房相关事宜
&进入购房交流群